A contração da oferta de imóveis nos últimos anos somada a um amadurecimento na análise de crédito e mudança no perfil do comprador devem reduzir o volume de cancelamento de vendas em 2016, de acordo com executivos da Abrainc. Isso não significa, entretanto, que o mercado imobiliário esteja pronto para uma recuperação, com novos lançamentos e aumento de vendas. Para os representantes do setor, a retomada do segmento está a reboque da evolução da economia brasileira, que gira sob incerteza em meio à crise política.
Em 2015, o volume de cancelamento de vendas, processo conhecido como distrato, aumentou 10,7% para 49,955 mil unidades, em comparação com o ano anterior. A média de distratos subiu de 3,8 mil para 4,2 mil unidades por mês, na mesma base de comparação, de acordo com indicadores das duas entidades com associados da Abrainc.
O economista Eduardo Zylbertajn, da Fipe, explicou que os distratos tendem a acontecer na entrega de chaves. Por isso, os cancelamentos ocorridos hoje são decorrentes de vendas feitas em 2011 e 2012. Nesse intervalo, foi observada uma deterioração da economia nacional, com aumento de juros e desemprego, o que pode ter dificultado o processo de financiamento dos clientes.
O ritmo do mercado imobiliário também mudou, com uma retração de lançamentos nos últimos anos e diminuição atual nas entregas. Em 2015, por exemplo, as entregas somaram 126,806 mil unidades, uma redução de 25,3% ante 2014, enquanto o volume de novos empreendimentos recuou 19,3% no ano, para 60,274 mil.
A retração na oferta já deve indicar uma diminuição futura de distratos, passado o pico do ciclo de entregas. Somado a isso, Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, disse que um amadurecimento no setor deve contribuir para queda no volume de distratos daqui para frente. “O mercado imobiliário teve um ciclo de crescimento longo, para o qual ninguém estava preparado. As incorporadoras tiveram dificuldade para fazer análise de vendas. São dores do crescimento”, disse o executivo. “Desde então, os critérios passaram a ser mais rígidos”, afirmou.
O executivo disse ainda que o perfil dos compradores têm mudado, acompanhando o novo ritmo do setor. “Aqueles compradores de unidades com foco em lucro rápido diminuíram em relação ao todo. E estão ficando no mercado mais pessoas que compram para morar”, acrescentou.
De modo a retratar a mudança de perfil do setor, a Abrainc e a Fipe informaram o porcentual de distratos por safra de lançamentos. De todas as vendas feitas em 2015, uma fatia de 2,9% foi cancelada. No ano anterior, o índice estava em 4,4%, considerando apenas os distratos e vendas ocorridos naquele período de 12 meses. Por mais que seja necessário um intervalo maior de análise de dados, o economista da Fipe disse que se pode observar que os distratos no início do ciclo das vendas têm recuado.
A série histórica da Abrainc e da Fipe para distratos vai até o primeiro trimestre de 2014. Das vendas feitas nos três primeiros meses daquele ano, os distratos executados até hoje chegaram a 16,8%. Isso mostra que os distratos podem ocorrer por algum tempo. Considerando que o ciclo da incorporação pode levar cerca de três anos, o cliente teria grande parte desse intervalo, se comprasse no início do projeto, para cancelar uma operação.
O vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura, disse que a expectativa é de queda nos distratos, por causa da melhor análise de crédito, perfil dos clientes e menor ritmo de entregas. “Devemos ter uma diminuição tanto no absoluto quanto no proporcional de safra”, disse. No entanto, para os executivos da entidade, a recuperação do segmento ainda depende do cenário macroeconômico.
Luiz Fernando Moura explicou que a negociação de unidades imobiliárias depende da confiança do consumidor, que está enfraquecida. Já os lançamentos estão a reboque do ritmo de vendas, gerando um ciclo que se retroalimenta. “Depende do cenário, que impacta na confiança dos consumidores, que se traduz na oferta da incorporadora. Isso passa por questões políticas que impactam questões econômicas. Não dá para ter certeza”, afirmou. Em 2015, as vendas do setor chegaram a 108,906 mil unidades, uma queda de 15,1% na comparação com 2014
Para o executivo, o setor está passando por uma ajuste de oferta e demanda. Se o cenário macroeconômico estivesse favorável, explica o diretor da Abrainc, já poderia ser o momento de retomar os lançamentos. “Estamos atrasados em novos lançamentos, por causa da confiança enfraquecida”.
