A proposta de regulamentação da reforma tributária traz um regime específico para os bens imóveis que, na prática, vai reduzir a tributação das casas populares, onde se enquadra o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), disse o secretário extraordinário de reforma tributária da Fazenda, Bernard Appy. Com isso, as incorporadoras que tiverem em sua carteira mais imóveis populares acabarão pagando menos imposto.
"Estamos trazendo progressividade para a tributação dos bens imóveis", disse Appy, que acredita que o sistema vai aumentar a produtividade do setor imobiliário no Brasil. Ele ainda explicou que, pela sistemática, é possível que empresas que trabalham com mais imóveis populares possam inclusive obter crédito que poderá ser recuperado em outros empreendimentos. "Uma das grandes vantagens é que neste modelo, incorporadoras terão crédito de tudo", afirmou o secretário, lembrando que não haverá incidência no caso de venda e aluguel de imóvel por pessoa física. Além disso, no aluguel de curta duração, com menos de 90 dias, a tributação será igual a da hotelaria.
O regime específico, aplicado as empresas, por exemplo, construtoras, funcionará da seguinte forma. A base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto sobre consumo terá "redutores de ajuste", que irão diminuir essa base. Aliado a isso está a definição de que a alíquota de referência será reduzida em 20%.
Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, na alienação, locação ou arrendamento de bem imóvel, o redutor de ajuste corresponde ao valor de referência do imóvel nesta data.
No caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027 de quem não está sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o valor de ajuste corresponde ao menor entre o valor da aquisição do bem imóvel e o valor de referência do imóvel. Para os imóveis comprados a partir de 1º de janeiro de 2027 de quem está sujeito ao regime regular, o redutor de ajuste será o saldo não utilizado do redutor de ajuste relativo ao bem imóvel.
No aluguel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a base de cálculo da operação será reduzida, a cada mês, em montante equivalente a 1/360 do valor do redutor de ajuste na data de sua constituição. Na alienação do bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS da CBS, a base de cálculo da operação será reduzida em montante equivalente ao saldo do redutor de ajuste na data da operação.
Os imóveis populares acabarão sendo beneficiados pela criação de um redutor adicional, chamado de "redutor social". Ele é aplicado na venda de qualquer imóvel residencial novo, em que poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS o valor de R$ 100 mil por imóvel. Apesar de ele valer para qualquer tipo de imóvel, ele acabará beneficiando os residenciais mais baratos, por, proporcionalmente, poder abater grande parte da base de cálculo do IVA.
"Função do redutor social é tornar o sistema mais progressivo, reduzindo custo de imóveis populares", disse Appy, segundo quem, em razão da aplicação de todos os redutores, poderá haver casos em que o imposto nem incidirá. "Efeito final vai dar um imposto zero. Provavelmente vai ter crédito a recuperar, que poderá usar em outros empreendimentos. Estou reduzindo o custo dos imóveis populares, e aumentando um pouco o custo de imóveis de alto padrão", afirmou o secretário, lembrando ainda que haverá um Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) que consolidará, em plataforma única, os dados dos imóveis.
