A arrecadação da Prefeitura com o leilão de títulos imobiliários, os chamados Cepacs, despencou durante a gestão Fernando Haddad (PT). De 2013 para cá, o cofre municipal foi abastecido com um total de R$ 210,6 milhões. Entre 2009 e 2012, na segunda gestão de Gilberto Kassab (PSD), esse valor foi de R$ 3,2 bilhões. A queda significa menos recursos para novos investimentos na cidade.
Voltar a incrementar o caixa com a negociação de títulos será uma das prioridades da futura secretária de Desenvolvimento Urbano da gestão João Doria (PSDB), a arquiteta Heloisa Proença. O tucano já declarou que esta é uma das metas de seu governo para ampliar investimentos em áreas prioritárias, como Saúde e Educação.
Todas as Operações Urbanas serão revistas, assim como a forma de cobrança da outorga onerosa, outro mecanismo que, assim como os Cepacs, libera construções acima do limite permitido.
Quase que a totalidade da verba obtida por Haddad com o setor imobiliário é fruto de dois leilões feitos em 2015 e 2016, dentro das regras da Operação Urbana Faria Lima, a primeira aprovada em São Paulo, em 1995. Foram ofertados 30.824 títulos, que renderam R$ 201,3 milhões. Na mesma região, Kassab arrecadou R$ 983 milhões em seu segundo governo. Entre 2007 e 2008, foram mais R$ 417,9 milhões.
A crise econômica explica parte da redução registrada por Haddad, mas não pode ser usada como justificativa única, diz o ex-presidente do sindicato da habitação (Secovi-SP) e futuro presidente do conselho gestor de Urbanismo, que será criado por Doria. “O preço dos Cepacs ofertados na Operação Urbana Água Branca, por exemplo, dobrou de valor no processo de revisão da lei na Câmara Municipal. Isso afastou o mercado.”
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) permitem ampliar o potencial construtivo definido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, o zoneamento, em terrenos localizados em áreas de Operação Urbana – perímetros que o Município quer revitalizar. Com o uso desses títulos, os lançamentos previstos pelo setor imobiliário tornam-se mais lucrativos, pois podem resultar em torres mais altas e com mais unidades.
Como contrapartida, a verba arrecadada com os leilões de títulos deve ser empregada em obras de melhorias na região a ser revitalizada – abertura de vias, construção de moradias populares e drenagem são exemplos de medidas geralmente definidas nas leis das Operações Urbanas.
Como são antigas – a lei da Operação Urbana Água Espraiada é de 2001 -, elas demandam atualização para continuar despertando interesse do mercado e receita para o Município. “A gestão Haddad fez a revisão da Faria Lima ao longo de seu governo, mas não lançou novo leilão (de títulos), por isso não arrecadou. Já o projeto de redistribuição dos Cepacs que sobraram da Água Espraiada não passou ainda na Câmara”, explica Bernardes. “E este, mesmo com crise, vai atrair o mercado.”
Água Branca
O resultado do primeiro e único leilão de Cepacs da gestão Haddad na operação Água Branca enfrentou, no entanto, desinteresse do setor. Em março de 2015, a Prefeitura ofereceu 50 mil títulos para potencializar terrenos residenciais, ao preço de R$ 1.548 cada, e 8 mil títulos para imóveis não residenciais, por R$ 1.769 cada. Dos R$ 105 milhões previstos, foram arrecadados R$ 9,3 milhões – 9% da estimativa.
Esses Cepacs permitiriam exploração maior do potencial construtivo de bairros como Lapa, Barra Funda e Perdizes, todos na zona oeste. Segundo a Secretaria de Desenvolvimento Urbano, o interesse foi baixo em razão do grande número de projetos aprovados para a região ainda com pagamento de outorga onerosa, feitos antes da nova lei. O fracasso não teria, assim, relação com o preço.
“O resultado financeiro foi suficiente para custear a elaboração de uma série de projetos definidos como prioritários pelo conselho gestor”, informou a pasta. Sobre a operação Faria Lima, a gestão Haddad considera a arrecadação de R$ 201,3 milhões também positiva, já que os estoques em m² estão esgotados em várias das áreas mais procuradas, como a da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. A verba arrecadada possibilitou o custeio dos projetos e das desapropriações necessárias para dar início à requalificação da Avenida Santo Amaro.
Sobre a operação Água Espraiada, a gestão Haddad afirmou que não lançou leilão por causa do esgotamento dos estoques de potencial construtivo (em m²) em quase todos os subsetores. “Em 2012, foi ofertado ao mercado um grande número de Cepacs em curto espaço de tempo”, informou a secretaria.
As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
