A grande questão que permeia o crédito imobiliário no Brasil atualmente é o funding, uma vez que o volume de recursos da poupança, principal fonte para o segmento, se aproxima, pela primeira vez, do saldo de empréstimos concedidos, de acordo com o presidente da associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte. A tendência, já em curso no setor, conforme ele, será os bancos buscarem um mix de fontes de recursos, combinando dinheiro dos depósitos da caderneta com instrumentos de securitização.
No ano passado, a poupança registrou saques líquidos de cerca de R$ 50 bilhões. E para 2016, conforme o presidente a Abecip, a poupança também deve fechar o exercício com mais saques do que depósitos, ainda que em volume menor. Esse cenário pode já se tornar realidade no primeiro trimestre do ano, segundo ele, que pode, inclusive, ser palco de uma reversão de tendência, com a poupança voltando a ter captações superiores a saques, em linha com o desempenho dos últimos três meses de 2015.
“O funding de poupança está se exaurindo. Para o mercado caber dentro da poupança, terá de não crescer, mas não acho que isso é o que vai acontecer. A securitização vai tomar um corpo muito diferente do que houve no passado. O mercado vai buscar mix de funding, com novas fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), para trazer dinheiro novo e continuar crescendo”, avaliou o presidente da Abecip, em coletiva de imprensa, na manhã desta terça-feira, 26.
Duarte lembrou que as fontes de recursos complementares à poupança para o crédito imobiliário já são uma realidade, uma vez que somam mais de R$ 250 bilhões. Explicou, porém, que a securitização pode encarecer o crédito imobiliário, já penalizado pelo aumento da Selic, já que é feita a taxas de mercado. No futuro, porém, a securitização tende a contribuir para a queda dos juros. “Não vai ser tão mais caro, mas não tão barato quanto o de poupança”, afirmou Duarte.
Ele acrescentou ainda que o Banco Central já tomou as primeiras medidas para manter o mercado imobiliário aquecido como, por exemplo, a liberação de depósito compulsório que garantiu um incremento de R$ 22,5 bilhões ao setor. Segundo o presidente da Abecip, grande parte desses recursos já foi utilizada. “Esperamos que as medidas econômicas do governo possibilitem a recuperação da confiança e a retomada do crescimento e que possamos buscar uma equação fiscal muito mais sadia”, concluiu ele.
LCI
A retirada da isenção de imposto para títulos como as LCIs, em estudo na Fazenda, pode trazer uma pressão adicional ao mercado imobiliário, que enfrenta dificuldades em termos de funding e pratica maiores taxas de juros em meio à elevação da Selic, segundo Duarte. “É uma medida que faz sentido, mas que temos de cuidar do momento que é peculiar. Os juros estão extremamente altos. Se tirarmos a isenção, vamos criar uma pressão adicional. Talvez, o momento não seja oportuno”, avaliou ele.
De acordo com Duarte, a retirada da isenção do imposto para títulos como a LCI, somada a outras variáveis, como juros altos e consumidor cauteloso, permitirá uma pressão “muito grande” no mercado imobiliário. Apesar de a Abecip ser contrária à medida, ele afirmou que a Associação ainda não teve um encontro com o novo ministro da Fazenda, Nelson Barbosa. O tema começou a ser discutido ainda na gestão do então ministro Joaquim Levy e faz parte do ajuste fiscal do governo.
LIG
Sobre a Letra Imobiliária Garantida (LIG), o presidente da Abecip afirmou que a expectativa atual é que a normatização fique pronta em meados de 2016, mas que o novo instrumento de captação de recursos não deve ter efeito instantâneo no setor. “A LIG é uma variável importante para criar um mercado maior e sustentável nos próximos 10, 15 anos. Mesmo se o título ficar pronto amanhã não seria a solução de todos os problemas mercado”, explicou Duarte. “É uma agenda importante para nós”, acrescentou.
Como também seria emitida a custo de mercado, a LIG, no contexto atual, teria um custo maior, considerando os juros elevados no momento, conforme ele, o que também poderia dificultar o desenvolvimento desse papel. Apesar disso, Duarte afirmou que o instrumento tem potencial para ser bem sucedido no Brasil, assim como é em outros mercado, como, por exemplo, na Europa.
Dentre os pontos que ainda precisam evoluir para que a regulamentação da LIG seja concretizada, de acordo com Duarte, está a operacionalização do título, em especial a questão do agente fiduciário. Segundo ele, esse é um ponto mais complexo por conta da separação do instrumento no caso de o banco emissor passar por algum estresse.
“A complexidade é a grande evolução da LIG, uma vez que o papel trará mais segurança ao investidor ao permitir o descolamento da garantia da instituição se por ventura tenha problema no futuro”, lembrou Duarte.
A LIG terá dupla garantia: os imóveis lastreados no título e ainda do próprio banco emissor. O título foi aprovado pela presidente Dilma Rousseff em 19 de janeiro. Em fase de desenvolvimento há mais de três anos no Brasil, a LIG se assemelha aos covered bonds existentes na Europa e são mais um instrumento de captação de recursos para os bancos financiarem o crédito imobiliário.
