Os contratos com o Mercado Livre duram dez anos e são do tipo “atípico”: se a empresa quiser sair antes do prazo, precisa pagar todos os aluguéis restantes. Durante as obras, o aluguel é reajustado pelo custo da construção (INCC); depois de pronto, pela inflação oficial (IPCA).
A escolha de Guarulhos também reflete uma mudança no setor logístico. A reforma tributária muda a cobrança de imposto da origem para o destino da mercadoria, o que elimina a vantagem fiscal de cidades como Extrema (MG), historicamente escolhidas menos pela localização e mais pelos incentivos oferecidos.
A transição é gradual, até 2032, mas já pesa nas decisões de investimento: municípios próximos das grandes capitais, com acesso rápido a aeroportos e rodovias, ganham atratividade frente a polos distantes que cresceram por benefício fiscal.
Portfólio maior
Com a operação, a área bruta locável do TRXF11 sobe 19%, para 1,48 milhão de m², impulsionada também por outras movimentações recentes do fundo. Agora, o FII passa a ter 115 imóveis e R$ 9,2 bilhões investidos, com o segmento logístico subindo a 37% da área locável do fundo.
O Mercado Livre passa a responder por cerca de 18% da receita de aluguel do portfólio, a maior concentração em um único inquilino entre os principais locatários do fundo, que incluem Assaí, Grupo Mateus e o hospital Albert Einstein.
O valor supera em mais do dobro a até então maior operação individual do fundo, ligada ao Hospital Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. A operação chega semanas depois de o fundo vender 15 imóveis, a maioria agências da Caixa Econômica Federal, por R$ 207,2 milhões, e comprar o Hotel Emiliano Rio, em Copacabana, por R$ 260 milhões.
Estrutura de financiamento
O ponto que diferencia esta operação de uma compra imobiliária comum está na engenharia financeira por trás dela. A aquisição será indireta e alavancada: o Banco XP de Atacado atua como financiador ao adquirir a cota sênior, com prioridade de recebimento, de um fundo que passa a deter os três galpões.
O TRXF11 e o FII Matriz Log, criado para a operação e do qual o TRXF11 é cotista único, dividem a cota subordinada na proporção de 50% cada, tornando-se coproprietários do complexo.
