Os lançamentos de imóveis (residenciais, comerciais e loteamentos) atingiram 4.015 unidades no acumulado de janeiro e fevereiro de 2017, o que representa uma queda de 13,4% frente aos mesmos meses de 2016. Já no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em fevereiro, os lançamentos alcançaram 69.180 unidades, crescimento de 7,3%.
Os dados fazem parte da pesquisa divulgada nesta terça-feira, 25, pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). O levantamento colhe informações de 20 empresas associadas, com operações em diversos Estados, mas concentrados na Região Sudeste. A partir de agora, as entidades vão abrir os dados referentes aos projetos enquadrados no Minha Casa Minha Vida (MCMV) e de empreendimentos de médio e alto padrão (MAP).
Em 2017, a participação do segmento MAP no total de lançamentos foi de apenas 2,9%, evidenciando a menor demanda do mercado e a menor disposição dos empresários em trabalhar com esses imóveis. Já nos últimos 12 e 24 meses, a participação média do segmento MAP foi de 19,9% e 21,7%, respectivamente.
“Os empreendimentos de médio e alto padrão estão em queda, enquanto os projetos dentro do MCMV estão aumentando. O mercado está segmentado, com comportamentos distintos”, frisou o coordenador da pesquisa, Eduardo Zylberstajn, em entrevista à imprensa.
As vendas de imóveis totalizaram 13.779 unidades no acumulado de janeiro e fevereiro de 2017, o que representa uma alta de 6,9% em relação aos mesmos meses de 2016. No acumulado dos últimos 12 meses até fevereiro, as vendas somaram 104.718 unidades, queda de 4,9% frente ao período anterior. Em 2017, a participação dos empreendimentos MAP nas vendas foi de 33,1% das vendas. Nos últimos 12 a 24 meses, a participação média foi de 39,2% e 43,2%, respectivamente.
No primeiro bimestre de 2017, foram entregues 7.585 unidades, queda de 55,3%. Nos últimos 12 meses, as entregas somaram 132.182 unidades, alta de 6,8%. Os empreendimentos MAP responderam por 37,8% das entregas neste ano. Nos últimos 12 a 24 meses, foi de 53,0% e 45,9%.
O estoque de imóveis em fevereiro chegou a 118.749 unidades. Esse patamar é equivalente a 17 meses de vendas. Um ano antes, esse patamar era de 16,6 meses de vendas. Em 2017, a participação média dos empreendimentos MAP no estoque era de 40,7%. Nos últimos 12 e 24 meses, a participação média era de 44,0% e 49,1%.
Distratos
Os cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis na planta – os distratos – atingiram 5.383 unidades no primeiro bimestre de 2017 e um total de 43.292 unidades no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em fevereiro. Com isso, os distratos corresponderam a 41,6% das vendas nos últimos 12 meses até fevereiro de 2017, patamar um pouco inferior aos 42,7% registrados nos últimos 12 meses até fevereiro de 2016, de acordo com dados da Abrainc e Fipe.
Os empreendimentos de médio e alto padrão responderam por 53,1% dos distratos no primeiro bimestre. Já nos últimos 12 a 24 meses, essa participação foi de 58% e 57%, respectivamente. O restante dos distratos ocorreu no segmento de moradias voltadas para a população de baixa renda, enquadradas no Minha Casa Minha Vida.
O presidente da Abrainc, Luiz França, explicou que a rescisão de negócios é menor no segmento de baixa renda, porque a venda geralmente é condicionada à liberação do financiamento bancário, o que garante ao consumidor maior previsibilidade sobre taxas de juros e inclusão das parcelas do empréstimo no orçamento. “Ao receber o imóvel, a equação financeira já está constituída. O cliente não tem mais preocupações. Essa é a principal diferença para o que ocorre no segmento de imóveis de média e alta renda”, afirmou, explicando que, nesse mercado, o crédito bancário só é liberado no fim da obra.
Custos
Os distratos foram apontados como o principal responsável pela sequência de prejuízos anuais das empresas de incorporação imobiliária, gerando riscos sistêmicos e comprometimento da produção de imóveis no médio a longo prazo, de acordo com levantamento realizado pela Abrainc e Fipe.
Em 2016, foram rescindidas 44.233 vendas de imóveis pelas 20 empresas associadas à Abrainc. Isso gerou um custo de R$ 1,1 bilhão com a revenda das unidades, montante que corresponde a cerca de 10% do valor dos empreendimentos lançados no último ano, que totalizaram R$ 10,9 bilhões.
O custo com a revenda dos imóveis superou inclusive o resultado líquido das incorporadoras, que, juntas, tiveram prejuízo de R$ 717 milhões em 2016. “O prejuízo como um todo poderia ser evitado se os distratos estivessem regulamentados”, frisou Zylberstajn. “Um setor que acumula prejuízos constantes não se sustenta. Se a situação continuar assim por mais anos, veremos outros casos de recuperação judicial além da PDG. E os distratos tem um peso relevante nesse cenário”, completou.
O economista avaliou que os distratos não são a causa da crise no mercado imobiliário, mas sim um reflexo da crise nacional. “Os distratos são a manifestação dos desequilíbrios do mercado”, disse, referindo-se aos juros altos, à perda de renda da população e ao tratamento do judiciário ao tema – que frequentemente determina a restituição de valores aos compradores nos casos de rescisões, ainda que o contrato seja irrevogável.
Ele acrescentou que a onda de distratos tende a inibir que novos empreendimentos sejam realizados, diminuindo a geração de riqueza. Segundo o estudo da Fipe, cada 1 mil imóveis produzidos em São Paulo gera, R$ 159 milhões de valor agregado na cadeia produtiva.
O presidente da Abrainc disse ver riscos sistêmicos decorrentes da falta de regulamentação e do volume elevado de rescisões de vendas. Ele observou que a devolução dos imóveis obriga os incorporadores a restituir aos compradores valores que já haviam sido empregados na construção do empreendimento. Isso cria problemas no fluxo de caixa que podem deixar a construtora sem recursos para terminar as obras.
Outra consequência é o aumento das dificuldades de as incorporadoras quitarem o financiamento bancário tomado para a construção. “A situação em que estamos hoje gera risco sistêmico enorme. As empresas estão sem recursos para terminar seus investimentos. Os bancos deixam de receber, criando um movimento sistêmico”, argumentou, citando tendência de elevação das taxas de juros e inviabilização de futuros projetos.
França disse que o cenário de incertezas fará com que os empreendedores desistam de lançar novos empreendimentos. Com isso, a tendência é de falta de oferta de imóveis novos no médio a longo prazo, fazendo com que os preços subam excessivamente. “Se isso acontecer, boa parte das famílias estará fadada a viver no aluguel, pois não terá condições de financiar um imóvel ou reunir poupança para comprar por conta própria”.
Questionado sobre as negociações entre empresários e representantes do governo federal para criar regras para os distratos, França disse que as conversas continuam, mas evitou estimar um prazo ou detalhar o conteúdo em estudo. “Temos certeza que vamos encontrar um caminho. As partes estão sensibilizadas”, comentou.
