Os empresários da construção civil apresentaram ao governo federal uma nova proposta de regulamentação para os cancelamentos dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. A sugestão é um pouco mais flexível do que a versão anterior e representa um novo esforço em criar regras para os distratos, que têm afetado gravemente o caixa das empresas.
A pedido do Broadcast (serviço de noticias em tempo real do Grupo Estado), a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) compartilhou a nota técnica encaminhada ao Ministério do Planejamento nos últimos dias. No documento, a associação propõe multa de 12% do valor do contrato ou 25% do valor pago pelo adquirente – o que for maior – em caso de distrato. Não há devolução do valor gasto com corretagem. Entretanto, a nova proposta prevê porcentuais flexíveis para algumas situações determinadas previamente.
No caso de imóveis do Minha Casa Minha Vida, onde está a população de renda mais baixa, a multa cai de 12% para 8% do valor do contrato. Nas situações em que o mutuário perde o emprego ou enfrenta doença grave, a multa vai para 10%. Já nos casos de imóveis com finalidade não residencial ou valores acima de R$ 2 milhões, onde estão concentrados os investidores e os consumidores de alta renda, a retenção sobe a 15%.
Na proposta anterior, a Abrainc defendia multas de 10% a 15%, sem considerar casos de enfermidade ou desemprego. Além disso, a retenção de 15% era prevista a partir de imóveis de R$ 1,5 milhão.
A Abrainc defende ainda a ampliação do prazo para restituir consumidores, o que hoje é feito logo após o distrato. Nos casos em que o empreendimento tem patrimônio de afetação, a restituição ocorre só após a conclusão da obra, em até 30 dias após o registro do condomínio. Nos demais projetos, a regra é de 180 dias após a extinção do contrato.
“Nós entendemos que enviamos uma nota técnica bem fundamentada e mais flexível”, afirma o diretor de governança da Abrainc e diretor jurídico da Cyrela, Cláudio Carvalho.
A expectativa agora é que o governo federal avalie a nota e defina em breve o conteúdo de uma proposta final de regulamentação, já que as três reuniões feitas neste ano em Brasília com a presença de empresários e órgãos de defesa dos consumidores terminaram sem consenso entre as partes.
Impactos
Na avaliação de Carvalho, o patamar de 8% atende a maior parte do mercado, atualmente composto por unidades de menor valor. Já as multas mais duras, de 12% a 15%, são importantes para combater os chamados especuladores, isto é, os compradores que priorizam obter rentabilidade com o imóvel em vez da moradia. Quando percebem que a valorização da unidade na planta não evoluiu conforme o esperado, optam pela rescisão.
A Cyrela estima que só 15% dos R$ 6 bilhões em vendas desfeitas entre 2014 e 2016 na empresa ocorreram por perda de emprego ou impossibilidade do cliente obter financiamento. A grande maioria (85%) veio de especuladores com apoio de advogados especializados em distratos. “Com uma regulamentação, acreditamos em uma queda significativa nos pedidos de distratos”, diz Carvalho.
Paralisação e atrasos
O diretor presidente da Tecnisa, Meyer Joseph Nigri, alerta que a insegurança jurídica está causando paralisação do mercado imobiliário e desaquecimento da economia nacional. “Com o distrato, os imóveis voltam ao estoque, há suspensão dos lançamentos e não há geração de empregos”, ressalta.
Nigri também cita o desgaste na revenda do imóvel após a desmobilização dos estandes, com apartamentos decorados, maquetes e campanhas publicitárias. “Temos que gastar novamente com publicidade e dar desconto”, explica. Segundo ele, o valor de revenda dessa unidade sai por até 30% a 40% abaixo do custo de produção. “É um prejuízo violento”.
O diretor de relações com investidores da Eztec, Emílio Fugazza, aponta riscos de explosão de casos de atraso de obra por falta de caixa das empresas. Isso acontece porque os bancos liberam financiamento para a obra mediante comprovação de vendas dos imóveis, que, futuramente, são usados pela incorporadora para pagar o empréstimo bancário. “Se a quantidade de recebíveis dos bancos for menor do que o valor do financiamento, o banco pode parar a liberação do crédito”, explica.
Se o financiamento for suspenso, a incorporadora deve se esforçar para revender os imóveis ou então usar recursos próprios para manter as obras. Caso contrário, há interrupção do projeto. “A economia fraca do País não permite a revenda rápida, e a maioria das incorporadoras não tem liquidez suficiente para aportar mais recursos próprios. Já vemos muitos casos de atrasos de obras no mercado”, comenta.
