Para enfrentar a escassez de crédito habitacional, as incorporadoras podem reforçar uma prática já utilizada no mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende ser conduzida por um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, pois exige características cada vez mais raras em um setor em dificuldades: caixa robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.
Entre as companhias de capital aberto, a Eztec está lançando um novo programa de pagamento direto para estimular a venda de unidades concluídas, enquanto a Cyrela estuda oferecer uma opção semelhante, embora nenhuma decisão tenha sido tomada. Além disso, pelo menos, quatro outras empresas (Even, João Fortes, Trisul e Helbor) contam com algum tipo de financiamento que substitui a intermediação bancária.
“Com a atual situação do crédito, o anúncio de elevação de juros bancários e uma mudança de LTV (“Loan to Value” ou cota para financiamento bancário), estamos no firme propósito de financiar o cliente de uma maneira mais intensiva e demonstrar que temos a disposição de incluir o consumidor na nossa carteira”, afirma o diretor de relações com investidores da EZTEC, Antônio Emilio Fugazza.
A nova campanha de financiamento direto de imóveis prontos da companhia se apoia em juros anuais de 9,99%, somados a uma correção monetária feita pelo Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI) ou pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O “auto crédito” cobre 80% do valor do imóvel ao longo de 150 meses, após o cliente pagar uma entrada de 20%.
Para a analista Paola Mello, do Citi, as medidas de financiamento direto são opções para as companhias frente o cenário atual, mas não dizem respeito a uma migração no modelo de negócios, que continua focado na atividade bancária. “Pode ser que voltemos a ver esse movimento, pois existem empresas que têm condições de fazer isso. Mas deve ser limitado a uma carteira pequena de clientes”, afirmou.
Mesmo no caso da EZTEC, que já tem um histórico de pagamentos diretos, a parcela desse segmento é relativamente baixa. Dos R$ 422,73 milhões em recebíveis de obras concluídas da companhia no primeiro trimestre, cerca de R$ 150 milhões eram provenientes de financiamento direto. O total de recebíveis, líquido do adiantamento a clientes, somava R$ 1,700 bilhão no período em questão. Até a nova campanha, a empresa possuía um programa com correção atrelada ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) mais 12% ao ano para financiamentos de até 120 meses, contados a partir da entrega da chave.
“Não é possível imaginar que as companhias financiariam 100% dos seus clientes”, acrescenta a especialista. Paola Mello explica também que essas “são atividades de capital intensivo” e, por isso, o endividamento e a posição de caixa são fatores cruciais para a implementação dessas operações, que acabam comprometendo também capital de giro.
A segmentação por preços dos imóveis é mais um fator que define o foco de atuação do financiamento direto. Para o analista Gabriel de Gaetano, do Besi Securities, empresas que trabalham com imóveis que custam mais de R$ 750 mil, valor máximo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), tendem a ser mais favoráveis a oferecer o modelo de pagamento. O especialista explica que, a partir desse preço, os juros bancários são mais elevados, abrindo espaço para que as empresas ofereçam custos de crédito mais competitivos.
A Cyrela é uma das companhias frequentemente citadas como possíveis candidatas a ingressar no financiamento direito, por trabalhar com imóveis de alto padrão e manter uma forte posição de caixa. Em nota ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a companhia afirma que o mercado ainda tem financiamento bancário, a taxas mais competitivas do que uma incorporadora pode oferecer. Entretanto, “a companhia estuda o financiamento direto a clientes” caso o crédito fique mais restritivo, embora essa análise ainda esteja “em fase inicial e ainda não há qualquer data para ser adotado”.
A Rodobens pode seguir o mesmo caminho, se o cenário de crédito se deteriorar. De acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Flávio Vidigal De Capua, esse é um assunto na pauta da companhia, que está sempre em “busca de formas alternativas de financiamento”. “Se percebermos que há um maior aperto de crédito, com uma diminuição de vendas, e apetite por financiamento direto, podemos estudar essa possibilidade caso a caso”, diz o executivo da Rodobens. A companhia tem experiência em financiamento direto no segmento de urbanismo, mas não atua dessa maneira em incorporação.
Entre as companhias que já começaram a financiar os clientes está a Trisul, que lançou a promoção “O momento é agora” há algumas semanas. De acordo com o analista sênior de relações com investidores da empresa, Michel Christensen, a empresa passou a fazer esse tipo de operação com “o intuito de facilitar as condições para quem quer comprar uma unidade e, portanto, aumentar o volume de vendas da empresa”. Esse tipo de negócio não era desenvolvido antes, “pois havia crédito mais abundante no mercado”, acrescenta o executivo, sem dar mais detalhes. O programa prevê o financiamento de até 70%, a ser pago pelo cliente no período máximo de 180 meses. A correção é feita pelo IGP-M mais 12% de juros ao ano.
Na João Fortes há opção de financiamento direto para seus clientes com prazo de até 120 meses, ao custo de IGP-M mais juros de 12% ao ano, segundo Jorge Rucas, diretor de negócios.
Um dos maiores riscos nesse tipo de operação é a inadimplência dos pagamentos. Segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan, a questão é trabalhada pelas incorporadoras de forma parecida com a dos bancos, com uma análise de crédito antes da venda, provisionamento durante o processo e uma eventual desapropriação do imóvel. A securitização de recebíveis pode ser uma forma de reduzir o risco das empresas, com a utilização de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo. Além disso, as companhias podem emitir outros instrumentos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
O analista da Fator Corretora lembra, no entanto, que essas operações são complexas e devem ser conduzidas com cuidado. “A incorporação já é um negócio de ciclo longo com muitos riscos próprios. Então, em geral, o perigo de calote deixa as operações menos atrativas. O financiamento direto é tratado por empresas específicas e termos bem definidos. O negócio das incorporadoras é construção e venda de imóveis, e não administrar uma carteira de recebíveis”, ressalta o especialista.
